什麼是購租比?


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圖片來源:http://www.bootsnall.com


購租比是用來量度購房和租房的相對成本。當一個地區的購租比過高時,民眾會傾向於選擇租房而放棄購房,這樣會削減房地產需求而導致房價回落。


持有房地產會產生一定的成本,像是資金的機會成本(即將購屋資金投資到其他地方,可以獲得的收益)、每年應繳納的稅費、房屋維修成本、房地產預期的增值或貶值、房地產的風險成本。


世界銀行曾經建議,房屋的購租比應以200:1左右為宜,在房價相當於200個月的房租收入時,年收益約等於6%,這個比率其實會和利率水準和通貨膨脹率有關。利率愈高,通貨膨脹率愈高,資金的年收益率的標準應該愈高。反之,則愈低。


同一個國家中,不同城市的購租比也會有很大的差異;一般來說,大城市的購租比比較高。實證資料也顯示購租比比較高的城市,房價和租金上漲也都比較快。


由於房價暴漲,使得擁有住宅的民眾的財富總值倍數成長。房價上漲帶來的財富遠遠超過了他們從工作酬勞中所獲得的報酬,這也誘發了人們轉而將更多的資金投入房地產市場。


在房地產市場,房價往往會受到投機活動的影響。理論上,在沒有投機的情況下,如果房價太貴,人們將選擇租房。房地產的真實需求會下降,從而抑制了房價的上漲趨勢。因此,房價與租金會保持一定的比例。因此倘若房價忽然上漲,購租比必會大幅上升,這時很可能是因為來自投機需求的推動。因此,購租比可以用來觀察房地產市場是否存有泡沫,從這個角度可以清楚的看出來台灣的房地產市場是充滿了投機吹起來的泡沫。


因為不同城市的房價水平不同,所以在不同的城市比較購租比並無太大意義,而應觀察同一地區的長期軌跡。況且,利率、稅率等也都影響購租比的變化,只有購租比嚴重背離長期平均值才能明顯的顯示房價的上漲是否出現了泡沫化。


胡博士的解析

從2013年全球房地產指南(Global Property Guide)調查世界94 個主要城市房價所公布的結果,台北市每坪平均69.37萬元,全球排名第18 位,但是其房價租金比64倍為全球最高,毛租金收益率僅1.57%則是全球最低,並且還被評為最不具投資價值城市。


國際貨幣基金(IMF)今年(2014)6月再根據其全球房價指數(Global House Price Index)之調查報告,公布2013 年51 個國家當中有33 國房價呈現上漲趨勢,並且許多國家房價所得比(price-toincomeratio)與房價租金比(price-to-rents ratio)都超過歷史平均值,因此,呼籲各國採取降溫行動,俾免引發另一波房市崩盤風險。


胡博士的解析

如果單以房價收入比和購租比去做購房的參考指標,那麼大多數人會覺得我們的房價是偏高了,房子己經沒有投資的價值了。但是事實是:這幾年的房屋收益是房價上漲帶來的,房價之所以不斷上升是因為人們預期下一階段的房價會比這一階段更高。因此在投資者的心目中,他們更關心房價上漲帶來的升值收益,反而漠視了租金的收益;只有當房價上漲趨緩時,民眾才會認真的看待房地產購租比的合理性。



原文出處:一生的房地產計畫(基礎篇)

作者:胡偉良  

出版社:凱昕國際文化出版事業公司

http://www.books.com.tw/products/0010652167

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